Mercado que movimenta cerca de R$ 300 milhões por ano foi balançado com a saída de alguns players importantes e avanço de outros
Crise e Consolidação: O Novo Cenário do Mercado de Garantias Locatícias
O mercado de garantias locatícias, avaliado em R$ 300 milhões anuais, está em efervescência. O recente aumento da inadimplência no segmento de locação, saltando de 3,09% em março para 3,59% em junho, acendeu um sinal de alerta e impulsionou uma onda de transformações, consolidando o setor e redefinindo estratégias.
O Caso QuintoCred e a Reação do Mercado
A decisão do Quinto Andar de encerrar as operações do QuintoCred, seu produto de garantia locatícia, foi um marco que demonstrou a seriedade da crise. A empresa justificou a reestruturação como um movimento necessário para focar em seu core business. No entanto, o mercado não tardou a reagir. A Loft, especialista em garantias, rapidamente absorveu a carteira da QuintoCred, projetando alcançar 650 mil contratos de fiança de aluguel até o final de 2025, um salto significativo em relação aos atuais 500 mil. Essa não foi a primeira aquisição da Loft; em 2021, a empresa já havia incorporado a CrediPago, outra plataforma de garantias.
Esse movimento reflete uma tendência acelerada nos últimos dois anos: pequenas e médias empresas do setor têm sido forçadas a sair do mercado ou a serem absorvidas por companhias mais capitalizadas e tecnologicamente avançadas.
A Necessidade de Mudança e a Importância do Contato Humano
Douglas Vecchio, fundador da Onda (antiga Onda Segura), enfatiza a urgência de uma mudança. Segundo ele, a situação de aumento da inadimplência torna o modelo atual insustentável para muitos. “A digitalização foi importante e o conhecimento em crédito e risco também. Mas não se pode deixar de lado o contato humano na hora da locação”, afirma Vecchio.
Para combater as “sinistralidades” – casos de inquilinos que deixam de pagar aluguel ou danificam o imóvel – a Onda desenvolveu um novo sistema de garantias: o Warranty as a Service (WaaS). Este modelo cria um score para imobiliárias, oferecendo um cashback de até 20% para aquelas que monitoram mais de perto os contratos e são mais criteriosas na seleção dos inquilinos.
Parcerias Estratégicas e o Poder da Escala
Grandes players também estão redefinindo suas estratégias. O Grupo OLX – detentor dos portais Zap, Viva Real e OLX – buscou a expertise da Creditas em crédito, terceirizando essa complexidade. A parceria resultou em um crescimento impressionante de 280% para a Creditas na área de garantias locatícias entre janeiro e agosto de 2025, em comparação com o mesmo período do ano anterior.
Daniel Ricci, head de soluções imobiliárias da Creditas, ressalta a natureza do produto: “Se parece muito com crédito e por isso requer uma análise profunda de risco, controle de fraude e, principalmente, capital por parte das empresas para sustentar essa operação”. Ele prevê uma seleção natural no mercado, onde apenas empresas com escala e expertise conseguirão sobreviver.
A Loft, com oito anos de atuação e meio milhão de contratos ativos, se posiciona como o maior player privado do setor. Sandro Westphal, vice-presidente de alianças e parcerias estratégicas da Loft, corrobora a visão de Ricci: “Sem escala, capital e tecnologia, fica difícil para uma empresa sobreviver nesse mercado”.
A Loft também inovou com o Garantia Investe, uma modalidade de “caução turbinada” onde o dinheiro da garantia é investido e rende.
O Ambiente Regulatório e os Desafios Futuros
Sandro Westphal, recentemente nomeado para o Conselho de Desenvolvimento Econômico Social Sustentável (CDESS), destaca a importância do debate sobre a regulação do setor. Em um cenário de juros altos, que afastam os consumidores de financiamentos e impulsionam a busca por aluguéis, a clareza regulatória se torna ainda mais crucial. Ele aponta que, diferentemente dos seguros, as garantidoras são regidas pela Lei do Inquilinato, com regras mais longevas e seguras.
No entanto, o advogado Eduardo Brasil, sócio do escritório Fonseca Brasil, vê a consolidação do mercado como um “alerta institucional” sobre a fragilidade do ambiente regulatório das garantias digitais. “A ausência de um marco legal específico abre espaço para operadores sem lastro financeiro ou governança adequada, o que expõe locadores e imobiliárias a riscos sistêmicos”, adverte.
A falta de clareza jurídica e padronização pode levar os inquilinos a um retorno à burocracia de comprovações de renda ou à busca por fiadores. Atualmente, apenas 40% do mercado utiliza alguma forma de garantia locatícia, e o avanço dessa modalidade pode ser comprometido pela incerteza.
Conheça as Garantias Locatícias
Para entender melhor o cenário, é fundamental conhecer as principais modalidades de garantias locatícias:
- a) Seguro Fiança: Um seguro contratado pelo inquilino para cobrir o aluguel, encargos e possíveis danos ao imóvel, oferecendo proteção financeira ao proprietário.
- b) Garantia Locatícia Digital: Soluções tecnológicas que utilizam análises de crédito e automação para aprovar a garantia de forma rápida, eliminando a necessidade de fiadores ou caução.
- c) Título de Capitalização: O inquilino adquire um título de capitalização que serve como garantia do contrato de aluguel.
A evolução do mercado de garantias locatícias reflete a dinâmica de um setor em constante adaptação. A busca por escala, tecnologia e, paradoxalmente, a valorização do contato humano, moldarão o futuro das locações no Brasil.
Fonte: Infomoney, Anna França
